|
|
|
|
|
|
 |
|
Правовая основа приобретения недвижимости в ОАЭ |
|
|
Дубай – самый быстрорастущий интернациональный город мира. Всего 20% составляют здесь коренные жители, а остальные 80% - это граждане других стран, постоянно проживающие в Дубае. Важно, что Дубай в глазах всего мира имеет имидж региона, в котором нет ничего невозможного. Это название прочно ассоциируется с высоким качеством жизни и стремительным развитием рынка.
Правовые аспекты
Главным толчком к буму на рынке недвижимости в Дубае стал указ тогда еще наследного принца эмирата и министра обороны ОАЭ шейха Мохаммеда Бин Рашида Аль-Мактума, вышедший в мае 2002 года. Указ разрешил иностранцам приобретать недвижимость на определенных территориях эмирата в полную собственность, что раньше было категорически запрещено. Так в Дубай пришел термин freehold, обозначающий статус недвижимости.
После этого, даже несмотря на отсутствие подзаконных документов, упорядочивающих статус иностранных владельцев и их собственности, строительный бум привлек в страну миллиардные средства, способствовал развитию новых сфер бизнеса.
Долгожданный закон эмирата Дубай "О регистрации прав собственности на недвижимое имущество" вышел в свет 13 марта 2006 года. По условиям нового закона, за регистрацию собственности взимается плата. Размер регистрационного сбора составляет 1,5 % от стоимости недвижимости, указанной в контракте. При этом продавец (он же застройщик, так как даже при покупке недвижимости у посредников контракт оформляется напрямую между девелопером и новым владельцем) также платит в казну 0,5 %.
На данный момент Департамент земельных ресурсов Дубая уже начал регистрацию права freehold для граждан, не являющихся резидентами ОАЭ и стран Персидского Залива. В районах, где ведется основная застройка, будут учреждены временные офисы, для того чтобы справиться с массовым потоком желающих зарегистрировать свою собственность.
Что представляет собой вышеупомянутый закон? Документ состоит из 11 глав, включающих 29 статей. Главным является следующее положение документа: лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива, имеют право на приобретении земли и собственности в полное владение - freehold, а также в лизинг на 99 лет – leasehold, на специально отведенных для этого территориях. Контракты купли-продажи будут заключаться между застройщиком и покупателем, который до момента завершения строительства формально не будет являться владельцем недвижимости.
Права и обязанности иностранного собственника
Freehold - это самая привлекательная форма владения частной собственностью. Человек, владеющий недвижимостью на таких правах, является абсолютным и безвременным собственником земли и всех построек, расположенных на данном земельном участке. Он может продать, подарить или передать собственность в наследство на тех же условиях.
Согласно закону, контроль над недвижимостью, находящейся в частной собственности, осуществляют местные органы. К их компетенции относится использование земли, возведение новых построек на территории участка, перепланировка уже существующих строений – на все это требуются особые разрешения. Собственнику также следует знать, что соседи, разнообразные инстанции и коммунальные службы имеют право вторгаться на его территорию для проведения на ней работ, которые необходимы для эксплуатации и развития инфраструктуры.
В обязанности полноправного собственника входит сохранение участка и построек на его территории в хорошем состоянии, а также оплата коммунальных платежей, которые идут на уборку и обслуживание общественных территорий. Стоит отметить, что в Дубае обязанности собственника и ограничения могут варьироваться в зависимости от компании-застройщика и конкретного проекта.
Вышесказанное в полной мере относится к тем, кто приобретает дом с участком. А что же делать владельцу квартиры, не имеющему земли? Как к нему относится закон? Что касается квартир, то ближайшей аналогией термину freehold является понятие commonhold: ваши права остаются такими же, только за осуществлением надлежащего обслуживания здания и принятием возможных нововведений следит ассоциация жильцов.
Каковы основные причины, по которым инвесторы со всего мира вкладывают деньги в недвижимость Дубая?
Невозможно выделить одну причину, это комбинация целого ряда факторов. К главным из них относятся превосходные условия зимнего отдыха, великолепный сервис, строительный рынок высокого качества (все проекты отвечают мировым стандартам и сдаются в назначенные сроки), безопасность и отсутствие преступности, политическая стабильность. Для россиян имеет также значение простота перелета из Москвы (10-12 рейсов в неделю). Добавим ко всему перечисленному отсутствие налогов, развитую инфраструктуру отдыха и развлечений, хорошую прибыль от аренды и возможность получить до 80% дохода от вложений в год – и получим в результате тот самый коктейль, который так привлекает инвесторов со всего света.
Принятие нового закона о недвижимости – это подтверждение курса дубайских властей на дальнейшее развитие данного рынка. Этот закон дал людям, вкладывающим деньги в недвижимость, чувство защищенности и уверенности в будущем своих инвестиций. В частности, иностранцам предоставляется право покупки недвижимости в собственность в определенных районах на основе freehold, а владелец получает резидентскую визу (вид на жительство) для себя и своей семьи, которая дает право неограниченного въезда в страну.
Если говорить об уровне роста цен на недвижимость в Дубае в ближайшее время, то он прогнозируется как очень интенсивный. Поэтому именно сейчас вложение средств в недвижимость Дубая может быть самым выгодным. Но даже если рано или поздно рост цен замедлится и приблизится к более привычным для европейских рынков величинам (пока такая перспектива не просматривается), то и этого опасаться не стоит: те же самые 10-15% роста в год – это не стагнация рынка, а переход к его развитой стадии.
Аджман и Рас Эль-Хайма, наиболее открытые для иностранцев эмираты после Дубая, также объявили о введении freehold. В данный момент на территории этих эмиратов ведется строительство около десяти комплексов недвижимости с подобным статусом. Консервативные же Абу-Даби и Шарджа строят недвижимость на основании закона о leasehold.
Какую стратегию выбрать инвестору?
Трудно говорить о единственной верной стратегии на таком бурно развивающемся рынке, как Дубай.
1. Многие вкладывают деньги в коммерческую недвижимость. Дело в том, что при постоянно растущем населении эмирата, а вследствие этого и увеличивающейся деловой активности в городе существует острая нехватка офисных помещений. А в "новом" Дубае до 90% строящихся объектов имеют также жилое назначение, поэтому уже сейчас можно видеть, насколько выгодно инвестировать в коммерческие площади.
2. Если деловые люди, проживающие в апартаментах класса "люкс", будут искать офисы, то персоналу, который привлекают со всего мира, потребуется жилье, и поэтому можно рекомендовать инвестирование средств в строительство жилых комплексов, чтобы извлекать доход из аренды.
3. Наконец, не стоит забывать, что Дубай и другие эмираты, особенно Рас Эль-Хайма и Аджман, развиваются и как курорты, поэтому гостиничная и курортная недвижимость будет очень востребована.
Неудивительно поэтому, что международные и российские инвесторы наращивают вложения в недвижимость Дубая, и такая тенденция, по сегодняшним прогнозам, будет расти.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
Правила покупки 
